Overwaarde berekenen 2026

Overwaarde berekenen — hoe werkt het?

De overwaarde van uw woning is simpelweg het verschil tussen de huidige waarde van uw woning en de resterende hypotheekschuld. Bij stijgende woningprijzen — zoals de afgelopen jaren — bouwen veel huiseigenaren automatisch overwaarde op.

Formule: Overwaarde = Woningwaarde − Hypotheekschuld

Welke woningwaarde moet ik gebruiken?

U kunt drie soorten waarden gebruiken:

• WOZ-waarde — vastgesteld door de gemeente, doorgaans iets onder de marktwaarde. Gratis op te vragen via uw gemeente.
• Taxatiewaarde — vastgesteld door een erkende taxateur, nodig bij hypotheekaanvragen en oversluiten.
• Marktwaarde / verkoopprijs — de prijs die u verwacht te ontvangen bij verkoop.

Voor een indicatieve berekening volstaat de WOZ-waarde. Voor een officieel hypotheekaanbod heeft u een taxatierapport nodig.

Wat kunt u doen met overwaarde?

Overwaarde is gebonden vermogen: het zit vast in uw woning. U heeft een aantal manieren om het vrij te maken of te benutten:

• Woning verkopen — bij verkoop realiseert u de overwaarde direct als cash. Die kunt u inbrengen bij de aankoop van een volgende woning (of beleggen).
• Hypotheek verhogen — u kunt uw hypotheek ophogen tot maximaal de woningwaarde (100% LTV), afhankelijk van uw inkomen en de voorwaarden van uw geldverstrekker.
• Tweede hypotheek — sommige geldverstrekkers bieden een aparte tweede hypotheek op de overwaarde aan voor verbouwing of verduurzaming.
• Opnieuw hypotheek afsluiten (oversluiten) — bij een nieuwe hypotheek kunt u de overwaarde meefinancieren.

Loan-to-Value (LTV): wat betekent het?

De Loan-to-Value ratio (LTV) geeft aan welk percentage van de woningwaarde u heeft gefinancierd. Een LTV van 60% betekent dat u nog 60% van de woningwaarde aan hypotheek heeft uitstaan en dus 40% overwaarde heeft opgebouwd.

• LTV onder 60% — uitstekend. U heeft veel overwaarde opgebouwd en heeft doorgaans recht op een lagere hypotheekrente.
• LTV 60–80% — goed. Geldverstrekkers beschouwen dit als een gunstige verhouding.
• LTV 80–100% — normaal bij recent gekochte woningen. Oversluiten of verhogen is afhankelijk van uw inkomen.
• LTV boven 100% (onderwaarde) — u heeft meer schuld dan de woning waard is. Verkopen of oversluiten is dan lastig.

Overwaarde en belasting

Overwaarde in uw eigen woning valt in box 1 (eigenwoningregeling) en wordt niet belast zolang de woning uw eigen woning is. Verkoopt u de woning, dan kunt u de overwaarde belastingvrij ontvangen — mits u deze inbrengt in een nieuwe eigen woning (bijleenregeling) of als u geen recht had op hypotheekrenteaftrek.

Let op: als u de overwaarde vrijmaakt via een hogere hypotheek en het geld niet investeert in de eigen woning (maar bijv. belegt of op een spaarrekening zet), dan valt dat vermogen in box 3 en betaalt u daarover vermogensbelasting.